Bakırcı GYO Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Sağlam: “2026, Büyüme ve Kurumsallaşma Yolunda Dönüm Noktamız Oldu”

 

Yaklaşık 45 yıllık gayrimenkul geliştirme tecrübesini halka arzla birlikte sermaye piyasalarına taşıyan Bakırcı GYO, yeni projeleri ve çeşitlenen yatırım portföyüyle büyüme yolculuğunu sürdürüyor. Bakırcı GYO Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Sağlam; şirketin 2026 yılı performansını, sektördeki dönüşümü, 2027 yatırım planlarını ve uluslararası büyüme hedeflerini değerlendirdi.

 

• Öncelikle Bakırcı GYO açısından 2026 yılını nasıl değerlendiriyorsunuz? Şirketin büyüme performansı, hayata geçirdiğiniz projeler ve yıl içinde belirlediğiniz hedefler açısından nasıl bir tablo ortaya çıktı?

2026 yılı, Bakırcı GYO açısından büyüme hedeflerimizi sermaye piyasalarına taşıdığımız ve yaklaşık 45 yıllık sektör deneyimimizi daha güçlü bir kurumsal yapıyla geleceğe aktardığımız önemli bir dönüm noktası oldu. Ağustos ayında gerçekleştirdiğimiz halka arzla 2 milyar 159 milyon TL kaynak sağladık. Planlanan tahsisatın 1,77 katı talep gören halka arzımıza 502 bin 108 yatırımcı katıldı. Bu sonuç, şirketimizin büyüme vizyonuna duyulan güvenin ve gayrimenkul portföyümüzün yatırımcılar nezdindeki karşılığının önemli bir göstergesi.

 

Bugün toplam değeri 9,2 milyar TL’ye ulaşan gayrimenkul portföyümüzle konut, ticari gayrimenkul, turizm ve lojistik alanlarında faaliyet gösteriyoruz. Bakırcı Zenit Topkapı ve Bakırcı Kaya Residence konut yatırımlarımızın yanı sıra yaklaşık 68 bin 500 metrekare inşaat alanına sahip Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi ve 153 bin 564 metrekare inşaat alanındaki Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi projelerimizle farklı gayrimenkul segmentlerinde büyümemizi sürdürüyoruz. Tamamlanmış yatırımlarımız arasında bulunan Bakırcı Kemer, GOP Yurt Binası ve Serenity Suites Airport Hotel gibi varlıklarımız da düzenli kira geliri yaratıyor.

 

Bu yılın önemli gelişmelerinden biri de halka arz sonrasında yatırım kapasitemizi güçlendirmemiz oldu. Halka arzdan elde ettiğimiz kaynağın yaklaşık yüzde 90’ını proje finansmanında değerlendirmeyi planladık. Ayrıca ekim ayında İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne kiralanan Gaziosmanpaşa’daki öğrenci yurdumuzun aylık kira bedelini yüzde 152 artırarak 1 milyon 275 bin TL’ye yükselttik. Bu gelişme, mevcut varlıklarımızın gelir üretme potansiyelini geliştirme yaklaşımımızın somut örneklerinden biri.

 

Önümüzdeki dönemde de yatırım portföyümüzü çeşitlendirirken düzenli gelir sağlayan gayrimenkullerin ağırlığını artırmayı hedefliyoruz. Dağıtılabilir kârımızın yüzde 50’sini temettü olarak pay sahiplerimizle paylaşma politikamız da yatırımcılarımızla uzun vadeli değer üretme hedefimizin bir parçası. Dolayısıyla 2026’yı yalnızca yeni yatırımlar açısından değil, şirketimizin finansal gücünü, kurumsal yapısını ve yatırımcı tabanını geliştirmesi bakımından da verimli bir yıl olarak değerlendiriyoruz.

 

• 2026’nın son çeyreğine girerken Türkiye gayrimenkul piyasasının genel görünümünü nasıl değerlendiriyorsunuz? Konut fiyatları, satışlar ve yatırımcı iştahı açısından önümüzdeki dönemde nasıl bir tablo bekliyorsunuz?

Yılın son çeyreğinde gayrimenkul sektörünün seyrini belirleyecek temel unsurların finansmana erişim, inşaat maliyetleri, hane halkının satın alma gücü ve konut arzının niteliği olacağını düşünüyoruz. Piyasadaki toplam satış rakamları talebin henüz güçlü ve dengeli bir yapıya kavuşmadığını gösteriyor. Eylül 2026’da toplam konut satışları yıllık yüzde 9,3 gerileyerek 142 bin 390 adet olurken, ilk el satışların yüzde 3,9 artması dikkat çekiyor. İkinci el satışlardaki yüzde 15,3’lük düşüşle karşılaştırıldığında bu ayrışma, yeni konutların pazardaki konumunu daha da önemli hale getiriyor.

 

Önümüzdeki dönemde sektörün yalnızca satış hacmi üzerinden değerlendirilmesinin yeterli olmayacağını düşünüyoruz. Projelerin bulunduğu lokasyon, yapı güvenliği, ulaşım bağlantıları, sosyal olanakları ve uzun vadeli kullanım değeri daha belirleyici hale gelecek. Özellikle deprem güvenliği konusunda bilinçlenen alıcıların, yeni ve mühendislik standartlarına uygun projelere yönelmesini bekliyoruz.

 

Biz de bu dönemde kısa vadeli piyasa hareketlerinden ziyade, gerçek ihtiyaçlara karşılık veren, doğru planlanmış ve finansal açıdan sürdürülebilir projelere odaklanıyoruz.

 

• Son dönemde konut fiyatları ile vatandaşın alım gücü arasındaki makas sektörün en önemli gündemlerinden biri. Sizce 2026’da gayrimenkulde erişilebilirlik sorununun çözümü için hangi adımlar öne çıkıyor?

Konutun erişilebilirliği, bugün sektörün çözüm bekleyen en önemli konularından biri. Konut fiyatlarının yanı sıra kredi maliyetleri, gelir düzeyi ve peşinat gereksinimi de satın alma kararını doğrudan etkiliyor. Bu nedenle konut ihtiyacı bulunmasına rağmen, yeterli finansmana ulaşamayan önemli bir kesim olduğunu görüyoruz.

 

Burada yalnızca konut fiyatlarına odaklanmak yerine, hane halkının toplam satın alma gücünü ve finansmana erişim koşullarını birlikte değerlendirmek gerekiyor. Konut fiyatlarının Eylül 2026 itibarıyla yıllık nominal yüzde 22,3 artmasına karşılık reel olarak yüzde 5,7 gerilemesi de fiyat hareketleri ile alım gücü arasındaki ilişkinin farklı boyutlarını ortaya koyuyor.

 

Sektörün bu soruna verebileceği yanıtların başında, farklı gelir gruplarının ihtiyaçlarına uygun proje geliştirmek, arsa ve inşaat maliyetlerini etkin yönetmek ve verimli tasarım çözümleri üretmek geliyor. Bunun yanında güvenli yapı üretiminden ve yaşam kalitesinden ödün vermeden maliyet optimizasyonu sağlamak da önemli. Bizim yaklaşımımız, geliştirilen projelerin uzun vadeli kullanım ve değer potansiyeline de odaklanmak.

 

• Faiz ve finansman koşulları gayrimenkul talebini doğrudan etkiliyor. Önümüzdeki dönemde finansmana erişimin kolaylaşması halinde ertelenmiş konut talebinin ne ölçüde piyasaya dönmesini bekliyorsunuz?

Finansmana erişim, konut talebinin piyasaya dönüşme hızını belirleyen temel faktörlerden biri. Konut ihtiyacı devam etmesine rağmen yüksek kredi maliyetleri ve aylık taksitler, birçok alıcının satın alma kararını ertelemesine neden oluyor. Bu durum piyasada birikmiş bir talep oluşturuyor. 2026 yılında kredili satışlarda görülen artış, finansman koşullarındaki sınırlı iyileşmenin bile piyasada karşılık bulduğunu gösteriyor. Eylül ayında ipotekli konut satışları yıllık yüzde 5,1 artarak 23 bin 397’ye, ocak-eylül döneminde ise yüzde 24,7 artışla 212 bin 210’a ulaştı. Bununla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yüzde 16,4 seviyesinde kalması, finansmana erişimin hâlâ önemli bir sınırlayıcı olduğunu gösteriyor.

 

Faizlerdeki gerilemenin devam etmesi halinde ertelenmiş talebin kademeli biçimde harekete geçmesini bekliyoruz. Ancak bu sürecin bir anda gerçekleşmesinden ziyade, kredi koşullarının iyileşmesi ve hane halkının ödeme kapasitesinin güçlenmesiyle aşamalı ilerleyeceğini düşünüyoruz.

 

Bu dönemde geliştiriciler açısından önemli olan, talebin canlanacağı döneme hazırlıklı olmak ve finansal sürdürülebilirliği gözeterek doğru projeleri hayata geçirmek.

 

• Yüksek finansman maliyetleri ve mevduat getirileri gayrimenkul yatırım kararlarını nasıl etkiliyor? Faizlerde olası bir gevşeme, konut talebinde ve fiyatlarda nasıl bir hareketlilik yaratabilir?

Faiz oranları, yatırımcıların tasarruflarını hangi araçlarda değerlendirecekleri konusunda belirleyici rol oynuyor. Yüksek mevduat getirilerinin öne çıktığı dönemlerde yatırımcıların likit ve kısa vadeli araçlara yönelmesi doğal. Gayrimenkul ise daha uzun vadeli bir bakış açısı, doğru varlık seçimi ve kullanım ya da kira geliri potansiyelinin birlikte değerlendirilmesini gerektiriyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 22 Ekim 2026 tarihinde politika faizini yüzde 37’den yüzde 36’ya indirdi. Bu gelişme, finansman koşullarındaki normalleşme açısından olumlu bir adım olmakla birlikte kredi maliyetlerinin konut alıcıları açısından hâlâ önemli bir yük oluşturduğunu görüyoruz. Mevduat faizlerindeki değişim de yatırımcıların gayrimenkule ayırdığı kaynakları etkiliyor. Ancak gayrimenkulün yatırım değerini yalnızca kısa vadeli fiyat artışı veya kira getirisi üzerinden ölçmek doğru değil. Lokasyonun gelişim potansiyeli, varlığın niteliği, kira gelirinin sürdürülebilirliği ve uzun vadeli değer artışı birlikte ele alınmalı.

Bakırcı GYO olarak bu nedenle farklı gelir kaynakları oluşturabilecek gayrimenkul yatırımlarına önem veriyoruz. Öğrenci yurdu, otel ve ticari gayrimenkullerden elde ettiğimiz kira gelirlerini, devam eden konut ve ticari proje yatırımlarımızla destekliyoruz.

 

• Bugünün yatırımcısı artık yalnızca “ne kadar kazanırım?” diye bakmıyor; projenin güvenilirliği, sürdürülebilirliği ve gelecekteki yaşam kalitesi de önem kazanıyor. Gayrimenkulde değer yaratmanın kriterleri sizce nasıl değişiyor?

Gayrimenkulde kalıcı değer yaratmanın temelinde doğru lokasyon, projenin kullanım amacı, yapı kalitesi, arz-talep dengesi ve sürdürülebilir gelir üretme kapasitesi bulunuyor. Bir yatırımın yalnızca bugünkü piyasa değerine değil, zaman içinde nasıl bir kullanım ve gelir potansiyeli oluşturacağına da bakmak gerekiyor.

 

Konut projelerinde deprem güvenliği, mühendislik standartları, ulaşım olanakları ve yaşam kalitesi artık birbirinden ayrı değerlendirilemeyecek unsurlar. Bakırcı Zenit Topkapı projemizde bu yaklaşımı somutlaştırıyoruz. Projede 166 adet sismik deprem izolatörü kullanıyoruz. E-5, metrobüs ve metro bağlantılarına dört dakika mesafedeki konumunun yanı sıra 6 bin 788 metrekarelik peyzaj alanı, yüzme havuzu, tam donanımlı spor salonu, basketbol sahası ve kapalı otoparkıyla bütüncül bir yaşam alanı oluşturmayı hedefliyoruz.

 

Ticari gayrimenkul ve lojistik yatırımlarında ise konum, erişilebilirlik, operasyonel verimlilik ve kiracı talebi öne çıkıyor. Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi ve Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi’ni bu çerçevede değerlendiriyoruz.
Bizim için değer yaratmak, bir projenin tamamlanmasıyla sona ermiyor. Varlığın uzun vadede gelir üretmesi, değerini koruması ve portföye katkı sağlaması da yatırım kararlarımızın önemli bir parçası.

 

• Fon yatırımlarında yaşanan son gelişmeler, gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyeceğini düşünüyorsunuz? Fonlarda hayal kırıklığı yaşayan yatırımcı rotasını gayrimenkule çevirir mi?

Son dönemde yatırım fonlarında yaşanan gelişmeler, yatırımcıların risk algısını ve yatırım araçlarına ilişkin değerlendirmelerini yeniden gündeme taşıdı. Ancak farklı yatırım araçlarının birbirinin alternatifi olarak görülmesinden ziyade, her birinin kendine özgü risk ve getiri dinamikleriyle ele alınması gerektiğini düşünüyoruz.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yatırımcılara doğrudan gayrimenkul satın almadan, profesyonel olarak yönetilen ve farklı varlık türlerinden oluşabilen portföylere ortak olma imkânı sunuyor. Bu yapı, gayrimenkul yatırımlarının daha geniş yatırımcı kitlesine ulaşması açısından önemli.

Bununla birlikte fonlarda yaşanan gelişmelerin yatırımcıları doğrudan gayrimenkule yönlendireceğini söylemek doğru olmaz. Yatırım kararlarında güven, şeffaflık, kurumsal yönetim ve yatırım yapılan varlıkların niteliği belirleyici olacaktır.

Bakırcı GYO olarak halka arzla birlikte yaklaşık 45 yıllık gayrimenkul geliştirme deneyimimizi sermaye piyasalarının kurumsal yapısıyla buluşturduk. Halka arz gelirimizin büyük bölümünü yeni yatırımların, proje geliştirme faaliyetlerinin ve mevcut projelerimizin finansmanında değerlendirmeyi hedefliyoruz. Önceliğimiz, kısa vadeli piyasa hareketlerinden bağımsız olarak kalıcı değer üretmek ve yatırımcılarımıza uzun vadeli bir büyüme perspektifi sunmak.

 

• Bakırcı GYO açısından baktığımızda, önümüzdeki dönemin yatırım ve büyüme stratejisi nasıl şekillenecek? Yeni projeler, yeni lokasyonlar ve yurt dışı açılımı konusunda gündeminizde neler var?

Büyüme stratejimizi, mevcut yatırımlarımızı tamamlayarak gelir üretmeye başlamalarını sağlamak ve yeni yatırım fırsatlarını portföyümüzün çeşitliliğini artıracak şekilde değerlendirmek üzerine kuruyoruz. Konut, ticari gayrimenkul, lojistik ve turizm alanlarında dengeli bir yatırım yapısı oluşturmayı önemsiyoruz. Böylece yalnızca proje satışlarından değil, kira getirisi sağlayan tamamlanmış varlıklarımızdan da düzenli gelir elde edebilen bir model geliştiriyoruz.
Yeni yatırım ve lokasyon kararlarında arsa potansiyelini, ulaşım bağlantılarını, bölgenin gelişim dinamiklerini ve yatırımın uzun vadeli gelir kapasitesini birlikte değerlendireceğiz. Halka arzdan elde ettiğimiz kaynağı da yeni gayrimenkul yatırımları, arsa ve ticari gayrimenkul alımları ile devam eden projelerimizin finansmanında kullanmayı öngörüyoruz.

 

Yurt dışı açılımı konusunda ise uzun vadeli bir vizyonumuz bulunuyor. Fatih Sağlam olarak daha önce de ifade ettiğimiz gibi, önümüzdeki 10 yılda global bir marka olmayı hedefliyoruz. Bununla birlikte yeni ülke ve lokasyonlara yönelik yatırım kararlarımızı somut fırsatlar, piyasa koşulları ve finansal fizibilite çerçevesinde değerlendireceğiz. Önceliğimiz, Türkiye’deki mevcut yatırımlarımızı başarıyla tamamlamak, gelir üreten portföyümüzü büyütmek ve bu sağlam temelin üzerinde uluslararası ölçekte büyüyebilecek bir şirket yapısı oluşturmak.

 

• Bakırcı GYO’nun yatırım ve büyüme stratejisi nasıl şekilleniyor? Yeni lokasyonlar ve yurt dışı yatırımları gündeminizde mi? 2027 yılında sektörü hangi fırsatlar ve riskler bekliyor?

2027 yılında gayrimenkul sektörünün görünümünü belirleyecek temel unsurların finansman koşullarındaki iyileşme, konut talebinin seyri, inşaat maliyetleri ve yeni konut arzının niteliği olacağını düşünüyoruz. Enflasyonla mücadele sürecinin ve faizlerdeki olası gerilemenin devam etmesi, konut finansmanına erişimi kolaylaştırarak, ertelenmiş talebin yeniden hareketlenmesine katkı sağlayabilir. Özellikle ilk el konut satışlarında gözlemlediğimiz artışın, deprem güvenliği ve yapı kalitesi konusunda bilinçlenen tüketicilerin yeni ve güvenilir projelere yönelmesiyle desteklenmesini bekliyoruz.

 

Bununla birlikte yüksek finansman maliyetleri, arsa ve inşaat girdilerindeki fiyat hareketleri ve alım gücündeki sınırlamalar sektör açısından risk oluşturmaya devam edecek. Bu nedenle 2027’de yalnızca yeni proje geliştirmek değil, doğru lokasyonda, gerçek ihtiyaçlara karşılık veren ve finansal açıdan sürdürülebilir yatırımlar gerçekleştirmek daha da önem kazanacak.

 

Bakırcı GYO olarak büyüme stratejimizi konut, ticari gayrimenkul, lojistik ve turizm yatırımlarımızı dengeli biçimde geliştirmek üzerine kuruyoruz. Devam eden projelerimizi tamamlayarak portföyümüze kazandırmayı, kira geliri üreten varlıklarımızın ağırlığını artırmayı ve yeni yatırım fırsatlarını uzun vadeli getiri potansiyelleri doğrultusunda değerlendirmeyi hedefliyoruz.

 

Bakırcı Kaya Residence’ı Haziran 2027’de, Bakırcı Zenit Topkapı, Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi ve Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi’ni ise Aralık 2027’de tamamlayarak teslim etmeyi hedefliyoruz. Özellikle Ömerli Lojistik Merkezi’ni uzun vadeli kira geliri sağlayacak bir yatırım olarak portföyümüzde tutmayı planlıyoruz. Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi ise İstanbul’un önemli ticaret ve sanayi bölgelerinden birinde yer almasıyla ticari gayrimenkul yatırımlarımızın önemli bir parçası.

 

Yeni lokasyon ve yurt dışı yatırımları konusunda da fırsatları yakından takip ediyoruz. Ancak bu kararları yalnızca büyüme hedefiyle değil, pazarın potansiyeli, yatırımın geri dönüş süresi, finansal fizibilitesi ve şirketimizin kaynak yapısıyla birlikte ele alıyoruz. Uzun vadeli hedefimiz, yaklaşık 45 yıllık sektör deneyimimizi daha geniş pazarlara taşıyarak uluslararası ölçekte faaliyet gösterebilen güçlü bir gayrimenkul markası oluşturmak. 2027’yi de bu hedef doğrultusunda mevcut yatırımlarımızı tamamladığımız, gelir üreten portföyümüzü geliştirdiğimiz ve yeni büyüme fırsatlarını değerlendirdiğimiz bir yıl olarak planlıyoruz.