Gayrimenkulde değeri belirleyen kriterler çeşitlenirken, ulaşım bağlantıları, teknolojik altyapı, sürdürülebilirlik performansı ve yaşam kalitesini destekleyen unsurlar bugünün yatırım kararlarında daha fazla etkili oluyor. Büyük ulaşım projelerinin bulunduğu bölgelerde değer artışları yüzde 50’ye ulaşırken, sürdürülebilir sertifikalı projeler benzerlerine göre yüzde 15’e varan oranda daha yüksek değerle işlem görüyor. ESG uyumlu projelerde kira gelirleri yüzde 18’e kadar artarken, altyapı odaklı bölgelerde toplam değer artışı 4 katın üzerine çıkabiliyor. Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, önümüzdeki 5 yıllık dönemde ulaşım odaklı gelişim, akıllı bina teknolojileri ve sürdürülebilirlik ekseninde şekillenen projelerin sektörde daha da öne çıkacağına dikkat çekiyor.

Gayrimenkulde değeri belirleyen kriterler son yıllarda önemli ölçüde çeşitlendi. Bir dönemin en güçlü yatırım göstergesi olarak kabul edilen lokasyon önemini korurken; ulaşım bağlantıları, teknolojik altyapı, sürdürülebilirlik performansı ve yaşam kalitesini destekleyen unsurlar yatırım kararlarında giderek daha fazla ağırlık kazanmaya başladı. Yatırımcılar artık bir projenin mevcut konumunun yanı sıra bölgenin gelişim potansiyelini, enerji verimliliğini, akıllı bina teknolojilerini ve uzun vadeli değer üretme kapasitesini de değerlendiriyor. Bu dönüşüm, yatırım kararlarının yanı sıra proje geliştirme süreçlerini ve yatırımcı profilini de yeniden şekillendiriyor. Özellikle küresel ölçekte hız kazanan altyapı yatırımları, gayrimenkul değerlemesinde belirleyici unsurlar arasında giderek daha fazla öne çıkıyor. Global Infrastructure Outlook verilerine göre, dünya genelinde altyapı ihtiyacının 2040 yılına kadar yaklaşık 94 trilyon dolar seviyesine ulaşması bekleniyor.

Ana ulaşım hatları çevresindeki gayrimenkullerin değeri, yüzde 50’ye varan oranda artışı gösterdi

Gayrimenkulde değer algısının dönüşümüne dikkat çeken Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, konuyla ilgili şu değerlendirmelerde bulunuyor: “Geçmişte proje değeri büyük ölçüde lokasyon ve kısa vadeli satış potansiyeline göre şekilleniyordu. Bugün yatırımcılar ‘nerede’ sorusunun ötesine geçerek ‘gelecekte nasıl bir değer yaratacak’ sorusunu soruyor. Bu değişimle birlikte altyapı yatırımları, ulaşım bağlantıları, çevresel kalite ve bölgesel gelişim planları çok daha belirleyici hale geldi. Örneğin bir bölgede metro hattı, yeni ulaşım aksı ya da büyük ölçekli kamu yatırımı devreye girdiğinde bu gelişmeler yalnızca ulaşımı kolaylaştırmakla kalmıyor, bölgenin tamamını dönüştüren bir etki yaratıyor. OECD verilerine göre ana ulaşım hatları çevresindeki gayrimenkullerde yüzde 50’ye varan değer artışı görülüyor. İstanbul’da yeni metro hatlarının geçtiği bölgelerde konut fiyatlarının yüzde 40’a varan oranlarda yükselmesi bu etkinin en somut örneklerinden biri” ifadelerini kullandı.

“Yatırımcı odağı kısa vadeli kazançtan sürdürülebilir ve dengeli getiriye kayıyor”

Yatırımcı davranışlarındaki değişime de dikkat çeken Öz, “Bugün yatırım kararları, değer artışı beklentisinin yanı sıra kısa vadede likidite, orta vadede düzenli kira geliri ve uzun vadede değer korunumu olmak üzere üç temel eksen üzerinden şekilleniyor. Bu yaklaşım, yatırımcıların tekil fırsatlar yerine portföy yönetimi perspektifiyle hareket ettiğini gösteriyor. Eskiden yatırımcılar hızlı değer artışı beklentisiyle hareket ederken, bugün daha dengeli bir yaklaşım öne çıkıyor. Yatırımcılar ‘maksimum getiri’ yerine ‘optimum getiri’ arayışına yöneliyor. Güçlü projelerde yıllık yüzde 15’lere varan reel değer artışı sağlanırken, sürdürülebilir sertifikalara sahip projeler yüzde 15 daha yüksek değerle işlem görüyor. ESG kriterlerine uyumlu projelerin ise kira gelirlerinin yüzde 18, varlık değerlerinin ise yüzde 12’ye kadar arttığı görülüyor. Bazı altyapı odaklı bölgelerde ise toplam değer artışı 4 katının üzerine çıkabiliyor.” dedi.

Enerji verimliliği, akıllı bina teknolojileri ve sürdürülebilirlik kriterlerinin yatırım kararlarının merkezine yerleştiğini vurgulayan Ebru Öz, Avrupa’da sürdürülebilir sertifikalara sahip projelerin yüzde 15’e kadar daha yüksek değerle işlem gördüğünü söyledi. Öz açıklamasında “Talep artık adet bazlı değil, kalite bazlı büyüyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde ulaşım odaklı gelişim (TOD), sürdürülebilirlik, akıllı bina teknolojileri, karma kullanım projeleri ve sağlık ile yaşam kalitesi odaklı konseptler çok daha belirleyici olacak. IoT tabanlı sistemler ve dijitalleşme, projelerin operasyonel verimliliğini artırırken yatırımcı açısından da önemli bir tercih nedeni haline gelecek” değerlendirmesinde bulundu.